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    購房攻略日期:2021-05-22 11:04:32 瀏覽量(

    美蘭區房屋交易稅如何算,海南房產交易中避稅與偷稅 美蘭區購房,美蘭區買房時,大家最關心的往往是美蘭區房價、樓層、價格和戶型,而忽略了其他要素。

    美蘭區房屋交易稅如何算,海南房產交易中避稅與偷稅

    房屋交易稅費是指簽署預售協議時需繳納的稅費。買方需要繳納契稅和印花稅,契稅分為普通住宅和非普通住宅,普通住宅一般需要繳納海南房價的1.5%,非普通住宅需要繳納海南房價的3%;),印花稅要繳納海南房價的0.05%。賣方需要繳納印花稅、營業稅和個人所得稅,印花稅為海南房價的0.05%,營業稅為海南房價的5.5%(個人購買住房不滿2年的普通住房),個人所得稅為:(轉讓收入-房屋原值-轉讓住房過程中繳納的稅金-合理費用)×20%。

    避稅是利用稅務籌劃合法的減少交稅,偷稅則是非法的,應受懲罰。海南房產交易中延期過戶、通過美蘭區房地產公司改底單,并不法律并不禁止,均可厚非。而假贈與真買賣,做兩份陰陽合同少交稅,則屬非法的,一旦發現應受懲罰。

    一.延期交易過戶
           這一招是目前最常見的避稅操作方式,往往幻化為不同的操作方式,但萬變不離的根本是先實現房屋的交接,待涉稅期滿恢復“自由身”后再交易過戶。
            買賣雙方主要在以下幾方面容易產生糾紛:1.因海南房價升降導致撕毀合同:海南房價飆升,上家可能不賣或一房多賣;海南房價回落,下家可能不買。違約成本如果低于可得利益,誠信缺失的上、下家極有可能撕毀合同,致使合同目的落空。
           2.合同履行不能:(1)不可抗力如地震等造成房屋毀損滅失,合同客觀履行不能。因尚未辦理過戶手續,上家須承擔房屋毀損滅失的風險。(2)間隔長,變故多:如上、下家任何一方出現失蹤、死亡、重疾、出國等情況,又不能辦理或不能及時辦理相應的公證委托手續,則后續交易過戶手續無法進行或無法按時進行,糾紛在所難免。
           3.政策變化風險:(1)國家稅收政策的變化:當前有關征收個人所得稅、土地增值稅等的傳言此起彼伏,雖然迄今為止尚未聽到官方確切消息,但通過稅收手段調控房市已經在“國六條”中體現。這些稅種一旦開征,而原來的買賣合同中又沒有對此明確約定承擔主體,上、下家若補充協議不成,糾紛隨之而來。(2)銀行貸款政策變化:由于沒有交易過戶,銀行就不能辦理針對該套房屋的抵押登記,如果下家又不能提供有效擔保,其貸款便遲遲不能辦出,此時下家面臨違約的風險(即不能按時將銀行貸款支付上家),上家面臨拿不到全款的風險。另外,此間貸款利率的浮動,下家也會受到相應的影響。
           4.其他風險:如房屋在此期間被列入動遷范圍,下家雖早已入住使用,但因為沒有辦理過戶手續,無法獲得相應動遷補償款項;下家再心急火燎也無濟于事,如及早過戶,下家的這種損失就可以有效避免。
            ●二.假贈與、真買賣
           主要體現為上、下家在中介的主持下先簽訂贈與合同并辦理公證,然后再簽訂買賣合同。拿贈與合同去交易中心辦理過戶,憑買賣合同支付相應款項。
           風險警示:上、下家的風險主要體現在:
           1.不予公證的風險:贈與的標的物是房屋,金額巨大,上、下家一般非親非故,很難讓公證人員相信贈與行為系上家真實意思表示。若公證無法辦理,其他后續環節無法進行下去。
           2.此消彼長,面臨處罰:根據相關法律法規的規定,海南房產贈與合同必須辦理公證手續,而公證費為房屋總價的2%左右,同時下家還需繳納房屋總價3%的契稅。這樣看來,和5.55%的營業稅相比,上、下家并沒有得到多少實惠。而且,如果逃避稅費的行為情節嚴重,數額較大的話,上、下家很有可能受到國家財稅部門的處罰。
           3.過戶后,如果下家違約不付款,上家就會處于被動地位:房屋過戶后,下家很有可能對真正的買賣合同不再履行。此時,贈與合同已經經過公證,即使上家提出贈與合同是以合法形式掩蓋非法目的的無效合同,下家可能提出異議,此時合同的效力只能通過法院或者仲裁機構才能予以確認。時間、人力、物力的損耗不可避免。另外,上家也可能源于自身規避營業稅的難言之隱而不得不放棄訴訟。
           4.下家往往無法追究上家的房屋質量瑕疵責任。根據《合同法》第191條的規定,贈與的財產有瑕疵的,贈與人不承擔責任。鑒于此時房屋贈與合同已經經過公證且在海南房產交易中心備案完畢,如果房屋出現質量問題,下家依據贈與合同無法追究上家責任。這時下家只能是“啞巴吃黃連,有苦說不出”。
           而中介明知假贈與,真買賣的實際情況而故意代上、下家辦理相應手續,如被國家財稅部門掌握確鑿證據,就有可能面臨被處罰的危險。
           ●三.陰陽合同非法避稅
           主要體現為上、下家故意標低海南房價,簽訂陰陽合同來達到避稅目的。
           風險警示:陰陽合同是非法的避稅方式,因為實際的交易額大于表面的交易額,所以實際繳付的稅款少于應當繳付的稅款,嚴格來說,應當受到行政處罰,數額巨大的,可能還會構成犯罪。將來買家再賣房時,可能要多繳稅款,如遇拆遷補償也會受影響。

     該方式為了避稅故意隱瞞了真實價款進而虛構較低價款,屬違法行為,一旦查出,將會遭受處罰;即使僥幸沒有查出,如買方再次交易時,也可能增加其稅費支出。由于各方的利益不同,產生糾紛后再去補救非常困難。買賣雙方在簽訂合同時應充分預見合同履行中可能出現的風險,并在合同中對風險出現后責任的承擔做出明確的約定,降低履行合同的風險,避免糾紛或承擔不應有的損失。買賣雙方在合同中對現有稅費及以后因政策調整可能出現的稅費增加由誰承擔做出明確約定;對一方因政策調整導致稅費增加而出現的毀約行為,可適當提高違約金的數額,使其不敢輕易毀約

    房屋交易所涉及到的需要繳納的稅費種類還是較多的,且都有一定的要求,大家在交易住宅時要掌握清楚需要繳納的各類稅費,防止因稅費不明而帶來糾紛,上文為大家簡單介紹了交易雙方需要繳納的稅費種類及計算公式,但不同城市在房屋交易時的稅費計算略有差異,還是要依照當地交易海南房產政策進行繳納。

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